羅康瑞：一個香港人在上海

 人物檔案 

羅康瑞：1948年4月生于香港，祖籍廣東普寧。1971年創(chuàng)辦香港瑞安集團，1998年被香港特別行政區(qū)政府授予金紫荊星章，1999年獲委任為太平紳士，同年獲頒上海市榮譽市民。曾任香港特區(qū)籌備委員會委員、香港貿(mào)易發(fā)展局主席�，F(xiàn)任瑞安集團主席、博鰲亞洲論壇理事會成員、長江開發(fā)滬港促進會會長。

因為疫情關(guān)系，我跟羅康瑞先生的訪談是視頻對話。那天約好下午三點，我提前十分鐘走進上海“新天地”附近的瑞安廣場26樓會議室，剛坐定，一身中裝的羅康瑞便出現(xiàn)在了鏡頭那邊。

對于羅康瑞而言，2021年具有特殊意義。50年前的1971年，23歲的他離開父親羅鷹石的公司，開始創(chuàng)業(yè)。20年前的2001年，他在上海投資的“新天地”建成，開創(chuàng)了中國城市更新的新模式，開業(yè)后廣受好評，成為上海地標之一。

50年的創(chuàng)業(yè)歷程，始于香港，輝煌于上海。對于家中9個孩子中的這個第四子，羅鷹石并不看好他創(chuàng)業(yè)。有一次，羅康瑞經(jīng)過父母的房間，聽到兩人在為是否支持自己創(chuàng)業(yè)爭論，只聽父親說，“算了，這個兒子沒用的，不要浪費時間了。”但母親還是說服父親借給他十萬元港幣，要求是到期還本付息。

也正是父親這句話，讓羅康瑞下定決心，創(chuàng)業(yè)決不能失敗。在他心目中，嚴厲的父親是最偉大的。他第一次去澳大利亞求學(xué)時，父親不許他坐飛機，而是搭一艘6000噸的小貨輪。在海上整整吐了13天后，他發(fā)現(xiàn)原來生活是這樣的。

創(chuàng)業(yè)十多年后，羅康瑞迎來了人生最大的改變。上世紀80年代初，他來到上�？疾�，認識了好幾位年紀相仿的年輕干部，他們的理想和干勁深深打動了他。1985年，他決定到上海發(fā)展，后來有了“新天地”、“創(chuàng)智天地”、“虹橋天地”等。“現(xiàn)在回想起來，我這輩子最重要的決定就是去上海發(fā)展，在香港我沒有這樣的機會，畢竟香港的市場空間有限，這個決定改變了我的一生。”

這些年來，羅康瑞的公司資產(chǎn)規(guī)模，由剛來上海時的五六個億，猛增到現(xiàn)在的超過1000億。但無論是“新天地”還是“創(chuàng)智天地”，一開始并不被外界看好，甚至公司內(nèi)部都是一片反對聲。“尤其是‘新天地’項目，公司里的同事都反對，我只問了財務(wù)董事一句話，如果失敗我會不會破產(chǎn)？他說不會，我就決定做。”

很多熟悉羅康瑞的人都說，羅先生的眼光放得很遠，能看到未來很多年的發(fā)展，看到別人看不到的地方。羅康瑞笑道：“同事們都說我經(jīng)常在做夢。”在他看來，他的這些夢能成為現(xiàn)實，不僅僅依靠自己的眼光，更重要的是上海這個讓他夢想成真的舞臺。

第一章：上海姑爺

高淵：你有一個跟隨你多年的雅號，叫作“上海姑爺”。但眾所周知的是，你夫人并非上海人。這個雅號從何而來？

羅康瑞：確實，我太太不是上海人。這個稱呼要追溯到20多年前，當(dāng)時香港剛剛回歸祖國，我來上海參加滬港經(jīng)濟發(fā)展與合作會議，同行的有香港特別行政區(qū)首任財政司司長梁錦松，他是我的好朋友。會議期間跟上海市領(lǐng)導(dǎo)一起聊天，梁錦松說，羅康瑞在上海投資很多，他是你們上海的姑爺。上海市領(lǐng)導(dǎo)馬上說，我們也覺得他是。

“上海姑爺”就是這么來的。后來香港媒體報道我時，都喜歡稱我“上海姑爺羅康瑞”，我對這個稱呼感覺蠻親切的。

高淵：你和上海的淵源，可以從哪一年算起？

羅康瑞：那是1982年，已經(jīng)差不多40年前了。當(dāng)時，我跟隨香港商界的一個訪問團來到上海。印象最深的是，馬路上都是自行車，市民穿的衣服大多是灰色或藍色的，晚上8點一過，路上基本沒人了。

而且，我們這些境外來的人，只能住在錦江飯店，好像絕大多數(shù)賓館都不能涉外。當(dāng)時并沒有想來投資，主要是希望了解內(nèi)地改革開放進展，有什么事情在發(fā)生，改變了多少。但那時才剛剛起步，我跟其他香港朋友感受一致，覺得上海還是跟香港有很大差距。

高淵：后來是什么原因，讓你下決心投資上海？

羅康瑞：上世紀80年代初，中英正在就香港回歸進行談判。我不愿去國外當(dāng)二等公民，下決心回歸后一定留下來。我就在想，是不是應(yīng)該到內(nèi)地去投資，于是帶了我們公司的幾位高層一起去了北京、上海和廣州，進行一番考察。

在上海，經(jīng)朋友介紹，認識了共青團上海市委的幾位領(lǐng)導(dǎo)。他們都很年輕，我也只有30歲出頭，他們正想在陜西南路上建造城市酒店，很客氣地說想跟我合作。當(dāng)時，我什么市場調(diào)研都沒做，就是因為對這幫年輕朋友的印象非常好，我覺得他們有理想、有干勁，希望為上海和國家做點事，我說好，我們一起做吧。

后來商定他們是大股東，占70%，我占30%。一般小股東沒什么發(fā)言權(quán)，但我接受這個安排，因為我也是來學(xué)習(xí)的。這是1985年的事，也是我在上海投資的第一步。

高淵：城市酒店開業(yè)初期，據(jù)說生意并不好？

羅康瑞：這個項目比較小，1988年就建成開業(yè)了。但是受整個國際大環(huán)境的影響，生意非常不好。酒店建設(shè)中用了一些外資銀行的貸款，他們催促大股東還貸，當(dāng)時我拿了一些自己的錢，幫他們渡過難關(guān)。

后來過了好幾年，城市酒店的生意才好起來。但就是這樣一個項目，讓我堅定了到內(nèi)地，特別是到上海投資的決心。因為在這過程中，我了解了國家對改革開放堅定不移的信念，也了解了很多上海領(lǐng)導(dǎo)的干事創(chuàng)業(yè)的精神，特別是那些年輕干部，他們的那股要做事、要學(xué)習(xí)、要進步的熱情，真正打動了我。我當(dāng)時就想，要是我們國家年輕的一代都是這樣，國家的前景肯定是好的。由此，我對上海的信心逐步建立起來了。

高淵：所以到了90年代初，你決定在上海投一個大一點的項目？

羅康瑞：1994年，我開始投一個大一點的項目，就是瑞安廣場。這個地塊在淮海中路、黃陂南路，地段不錯。其實，當(dāng)時辦公樓的市場情況并不好，但我對上海有信心，所以我馬上決定做。

1996年大樓建成后，很快就有80%多的出租率，可以說成效非常好。更重要的是，這個項目把淮海中路的辦公樓市場帶動起來了。

1999年，羅康瑞獲頒上海市榮譽市民

第二章：太平橋

高淵：從某種意義上說，城市酒店和瑞安廣場是你投資上海的前期鋪墊。接下來，你就遇到了可能是你這輩子最重要的一個項目？

羅康瑞：瑞安廣場快建成時，當(dāng)時盧灣區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)跟我說，就在這個大樓附近的太平橋有一個很大的舊區(qū)，希望我提一些舊區(qū)改造的規(guī)劃建議。我去看了太平橋地塊，總面積有52公頃，我找了一家美國的城市規(guī)劃公司，跟他們談了上海未來發(fā)展的理念，以及我對上海中心城區(qū)舊區(qū)改造的一些思考，請他們做了整體方案。

這個方案給盧灣區(qū)和上海市的領(lǐng)導(dǎo)們看了后，他們覺得很好，符合上海的發(fā)展思路。經(jīng)過討論研究，盧灣區(qū)政府決定邀請瑞安來開發(fā)太平橋地塊。

高淵：你欣然接受了？

羅康瑞：一開始我很擔(dān)心，公司能不能投入這么大量的資金，但盧灣區(qū)政府覺得我是落實那個規(guī)劃的最佳人選，表示52公頃可以分期進行改造。

于是，1996年我們簽了太平橋地塊開發(fā)的合作協(xié)議。當(dāng)時遇到的第一個問題，是在52公頃的土地上，究竟先開發(fā)改造哪個地塊。我的考慮是，2001年是中國共產(chǎn)黨成立80周年，而且這年上海要舉辦APEC會議，到時候上海應(yīng)該需要有個地方向外國領(lǐng)導(dǎo)人介紹上海改革開放的成果。在這種情況下，先開發(fā)靠近中共一大會址的地塊成為當(dāng)然的首選。但是要趕上這個節(jié)點，時間非常緊迫，必須盡快動工。

高淵：但也就在這時候，出現(xiàn)了亞洲金融風(fēng)暴？

羅康瑞：是的，1997年亞洲金融風(fēng)暴來了，很多銀行自顧不暇，我跟他們談貸款，沒有一家銀行回復(fù)我。我去一家比較相熟的銀行面談，他們說，羅先生，我們沒辦法貸款給你，這個項目你是收不回錢的。

但當(dāng)時時間很緊，我們一定要動工了，我就說，那好吧，我先拿自己的錢出來。這話一說，公司的同事都反對，他們覺得這么做風(fēng)險太大。還好，我當(dāng)時是公司的全資股東，我只問了公司財務(wù)董事一句話，如果這個項目失敗，我會不會破產(chǎn)？他想了想說，不會，肯定不會。

那就做吧！所以，這個項目是我一個人拍板，要是當(dāng)時瑞安地產(chǎn)是一家上市公司或者有其他股東，肯定做不成。因為這個項目很超前，那時候的人們對此還不能接受。

高淵：當(dāng)時是否還有另一個爭議，在做這個地塊的具體規(guī)劃時，你沒有請熟悉石庫門建筑的上海設(shè)計師，甚至沒有請中國設(shè)計師，而是請了一位從沒來過中國的美國設(shè)計師，這是出于什么考慮？

羅康瑞：因為這個項目很超前，無論是內(nèi)地還是香港都沒有這方面的設(shè)計經(jīng)驗。之所以請一位外國人設(shè)計，我就是希望他能從純客觀的角度看待石庫門，真正在改造和保護上取得最佳平衡點。

我去過美國波士頓，當(dāng)?shù)赜袀�老倉庫改造得非常漂亮，很人性化。我查到那個項目的設(shè)計師，他叫本杰明•伍德，我不認識他，就寫一封信，說伍德先生我看過你設(shè)計的項目，很喜歡，我現(xiàn)在準備在上海做一個舊區(qū)改造的工程，你會不會有興趣？他回信說好，但他從來沒有去過中國，更沒去過上海。我說沒問題，你先來一趟香港，我們見面談。

那一談只談了30分鐘，我談了我的基本思路，他對舊區(qū)保護也有一套想法，我們的意見一致。然后，他自己去了一趟上海，很快跟我說他愿意做。記得當(dāng)時我只跟他說了一句話：伍德，這個項目會改變你的一生�，F(xiàn)在，伍德的中文名字叫“伍奔騰”，他已經(jīng)在上海生活了20年，設(shè)計了很多項目，他的設(shè)計咨詢公司就在“新天地”。

高淵：跟伍德溝通時，你希望他在設(shè)計這個地塊時應(yīng)該注意什么？

羅康瑞：首先，這里緊鄰中共一大會址，周邊不能建高層建筑。對于原有的石庫門房子，既不能簡單地保留，更不能盲目地大拆大建，關(guān)鍵是要保護這些老房子，并把它們改造成適合現(xiàn)代生活休閑的場所。

同時，我希望設(shè)計規(guī)劃做得盡可能細致，這里每一幢房子都是不一樣的，都要進行個性化的設(shè)計。我最大的愿望是修舊如舊，那些老房子拆掉后，磚頭都不要扔掉，而是對每塊磚作加固處理，然后重新放回去。只有這樣，新房子才會有老味道。

當(dāng)然，這樣做的成本是很昂貴的。后來算了一下，每平方米的建造成本達到2000美元，這是遠遠超過當(dāng)時房地產(chǎn)市場上的正常成本的。我的同事們都反對我這樣做，但我還是堅持下來了。

高淵：對你來說，給這個項目起名“新天地”，是有怎樣的考量？

羅康瑞：為了這個名稱，我和同事們頭疼了好幾個月，想了很多名稱，都覺得不夠好。項目都快要建好了，名稱還沒想出來。有一天，我跟我們公司的總經(jīng)理一起聊天時，忽然靈感來了。我說這里緊靠中共一大會址，“一”加上“大”，不就是個“天”嗎？有了“天”就想到“地”，這是一個從20世紀邁入21世紀的跨世紀項目，可以用“新”來表述，“新天地”這個名稱就此確定。

高淵：你是什么時候確信，你的堅持有了收獲，這個項目成功了？

羅康瑞：2001年“新天地”建成了，不少來上海參加APEC會議的外國領(lǐng)導(dǎo)人，都來這里參觀。也有很多媒體來報道，他們都說這是上海的新地標。很快，就在全國乃至世界上有影響了。

但對我來說，讓我確信這個項目成功的標志，并不是這些。而是在剛開放的幾天里，我每天都在那里，看著周圍來來往往的人，聽他們的談話，看他們的笑容，發(fā)現(xiàn)大家都喜歡這個地方。而且那段時間，我們公司內(nèi)部開會時，原先反對這個項目的同事們，個個臉上掛滿了笑容�？吹竭@些，我就知道了。

高淵：“新天地”成功后，很多地方都想復(fù)制，在你看來有成功的案例嗎？

羅康瑞：確實，內(nèi)地不少地方都想建他們的“新天地”，但這是復(fù)制不了的。首先，他們沒有我們這么大的決心；其次，上海就是上海，其他城市要做也不一定做得到。“新天地”成功是多方面因素造就的，要有很深厚的都市文化底蘊，要有國際大都市的開放包容，還要有一定的消費能力。

所以說，光是把“新天地”的外在形態(tài)抄過去是沒有用的，而且如果不下苦功夫，抄也抄不像樣。

羅康瑞在新天地建設(shè)工地

2001 年，羅康瑞在新天地

第三章：天地系列

高淵：正是因為“新天地”的成功，這20年來你在上海有了“天地系列”？

羅康瑞：在“新天地”建成的第二年，2002年正推進科教興市戰(zhàn)略，有一次我跟一些領(lǐng)導(dǎo)交談時，他們希望我對科教興市出點主意。我回到香港后，找到我的好朋友吳家瑋，他是香港科技大學(xué)的創(chuàng)校校長，我是這所大學(xué)的校董會主席。他還當(dāng)過美國舊金山州立大學(xué)校長，是美國歷史上第一位華裔大學(xué)校長，對硅谷很了解。他給我的建議是，把大學(xué)資源和科技園區(qū)、生活園區(qū)拼在一起做一個項目。我就問他，具體選在哪里？他說楊浦區(qū)，那里集中了十多所著名的大學(xué)。

我再次來上海時，就叫我的開車師傅開到楊浦區(qū)去看看。我印象最深的是江灣體育場，建筑造型非常漂亮，而且周邊就是復(fù)旦大學(xué)。但體育場前面停著不少巴士，感覺很煞風(fēng)景。我當(dāng)時就想，江灣體育場是個很好的背景，可以在這里建一個融大學(xué)校區(qū)、科教園區(qū)和生活園區(qū)的“三區(qū)聯(lián)動”項目。我請規(guī)劃師做了方案，以美國硅谷、巴黎左岸為學(xué)習(xí)模板，希望營造一個適合年輕人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的環(huán)境。

高淵：這個方案送上去后，反響如何？

羅康瑞：初步方案做好后，我提交給市領(lǐng)導(dǎo)看，他們一看就很高興地說，羅康瑞，那這個方案就由你來落實吧。我嚇了一跳，趕緊說這不是一個開發(fā)商能做的事，這是政府的事。他們很堅持，還專門上會進行了討論，有關(guān)委辦的負責(zé)人都參加了。會上讓我先介紹這個項目的理念，然后市領(lǐng)導(dǎo)征詢大家的意見，表決是否同意由瑞安來負責(zé)這個項目的落地？

我當(dāng)時真有點擔(dān)心，這么大的項目怎么敢做？但市政府很堅持，說你做吧，我們會盡力支持你、配合你。這個項目就是“天地系列”中的第二項，原來想叫“創(chuàng)新天地”，但覺得有點普通。后來我想，智慧是創(chuàng)新的源泉，就叫“創(chuàng)智天地”吧。

高淵：“創(chuàng)智天地”的理念其實很超前，倒是符合這幾年提出的“雙創(chuàng)”概念。當(dāng)時實際操作中，遇到的困難多嗎？

羅康瑞：那是將近20年前，當(dāng)時并沒有“雙創(chuàng)”的概念，但我確實是用這個理念來定位這個項目的。在做的過程中，是很不容易的。因為這個概念很新，很多人不理解。為此，我跟楊浦區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)做了長時間的溝通，等他們真正理解我的意圖了，結(jié)果換屆了。新領(lǐng)導(dǎo)來了之后，我又要重新講一遍。

比如，現(xiàn)在蠻有名的大學(xué)路，對于我們提出的這個路名，相關(guān)部門一開始不同意，他們說這不符合上海起路名的規(guī)范。不過，最終還是用了這個路名，現(xiàn)在當(dāng)然都覺得很好。我當(dāng)時希望道路交通可以慢一點，馬路邊要允許外擺，年輕人喜歡坐在露天喝咖啡。但在那時候，外擺是不合規(guī)的，交通管理部門希望馬路上的車能盡快流動，我跟他們溝通了蠻長一段時間�，F(xiàn)在大學(xué)路上集中了上海最多的咖啡館，創(chuàng)業(yè)的年輕人不僅需要咖啡提神，更需要咖啡館這樣的交流碰撞的空間。

高淵：從你的角度看，“創(chuàng)智天地”是否比“新天地”更難？

羅康瑞：這個項目用了我很多心血，可以說困難不斷，因為它的理念比“新天地”更超前。公司內(nèi)部也有不同意見，覺得這個項目不賺錢，但我還是很堅持。我是有一點傻勁吧，我相信一個城市的經(jīng)濟發(fā)展好，它的房地產(chǎn)也一定會好，我是用這個理念來支撐自己的理想。

相比“新天地”的一開業(yè)就成功，我覺得“創(chuàng)智天地”成功是在項目啟動的十多年后。有一次，我坐在大學(xué)路邊喝咖啡，看見一些年輕人在那邊談話，都在說要怎么創(chuàng)新，怎么創(chuàng)辦新的企業(yè)。我當(dāng)時的感覺就是，“創(chuàng)智天地”應(yīng)該成功了。讓我開心的是，我的想法能一個個落地，而且在楊浦整個區(qū)域的改變中，“創(chuàng)智天地”扮演了一個很重要的角色。

高淵：看起來，你在上海每次都踩到了點上。比如，“天地系列”的另一個項目“虹橋天地”，又踩到了虹橋交通樞紐啟動建設(shè)的點。

羅康瑞：這是2005年，閔行區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)邀請我給閔行建設(shè)出點主意。我去看了之后才知道，虹橋機場要配套建設(shè)高鐵站，我說這個不得了，這將是未來上海的城市核心區(qū)。這么大規(guī)模的交通樞紐，在全世界都是罕見的，歐洲有幾個，但規(guī)模比我們小得多。后來市領(lǐng)導(dǎo)也來征求我的意見，我說這里是上海未來發(fā)展的重點，要盡快建設(shè)好。

我也參與了投資，拿到了第一批中的一塊地，我當(dāng)時說一定要拿下來。在這里建成了很特別的“虹橋天地”，它的功能很全，除了辦公，還有娛樂、餐飲，并且能直達高鐵站和機場。

大學(xué)路

第四章：挑刺視頻

高淵：其實，民間對“開發(fā)商”這個群體褒貶不一，但大家覺得你這個開發(fā)商有點與眾不同。從“新天地”“創(chuàng)智天地”到“虹橋天地”，在很大程度上你已經(jīng)超越了開發(fā)商的地位，更像一位城市規(guī)劃師。對此，你怎么看？

羅康瑞：我每次做項目方案時，都不是以開發(fā)商的角色去做，我把自己看作一個上海市民，從這個角度提出發(fā)展構(gòu)想。在我們公司內(nèi)部有一句話說，“配合政府促繁榮，社會進步我發(fā)展。”這是我們的理念，做任何項目不能只想自己賺多少錢，還要從社會發(fā)展的角度來思考。

高淵：是否正因為你把自己當(dāng)作上海人了，在2002年的上海市市長國際企業(yè)家咨詢會議，你播放了一部親自拍攝制作的短片，專挑上海的刺，引起了很大的反響。當(dāng)時你是怎么想的？

羅康瑞：那屆市長咨詢會議的主題是“如何把上海建設(shè)成為世界級城市”，那時候我已經(jīng)對上海很熟悉了，發(fā)現(xiàn)在市民文明程度方面，跟世界一流城市還有很大差距。我覺得作為一個在上海投資工作的人，應(yīng)該指出這一點。于是我自己拍了個短片，把行人亂穿馬路、上地鐵不排隊等行為都拍了進去。同時還介紹了國外大城市的情況，跟上海市民的行為作了一一對比。

我的同事們知道我要在會上放這個，都來勸我不要放，太不給上海面子了。我說沒事，在這樣的大場合放是最好的，大家都知道我的出發(fā)點就是希望上海好，沒有什么其他的意圖，相信上海會承認自己的短處。

對我來說，這部片子是一份中肯的建議，也是一份送給上海的禮物。放了之后，效果果然很好，會后媒體還來采訪我，希望我多說一點，到底怎么去改進。后來每年的市長咨詢會議上，都有人來問我，上海市民的行為有沒有進步？

高淵：對此，你怎么回答呢？

羅康瑞：上海的文明程度明顯提高了，但是不是已經(jīng)是好得沒有可改進的地方了，也不是。我覺得，我們上海市民在馬路上講話的聲音還是比較大，偶爾還會聽到爭吵聲，還會看到一些不愛護公物的行為。當(dāng)然，上海人也會說我們有我們的難處，因為每年有那么多外地朋友來，我們也很難管的。

其實，我是希望我們上海市民自己能做個榜樣。“新天地”剛開業(yè)時，有些同事很擔(dān)心地說，這里建得這么好，會不會很多市民穿著睡衣、拖鞋來？我說這是沒辦法的，我們只能把環(huán)境氣氛做好，讓游客自覺提升文明水平。

后來果然遇到一個問題，在“新天地”的人工湖邊，每天晚上都有不少年輕人坐在湖邊洗腳，這是很不文明的行為。我們總不能報警吧，警察也沒辦法管這些。我們就拍了照，請一位記者朋友放在報紙的版面上，引來了不少關(guān)注，大家都覺得這種行為不好。那之后，再也沒人在湖邊洗腳了。

高淵：如果現(xiàn)在開市長咨詢會議，你再拍一段視頻到會上放，你打算拍什么？

羅康瑞：上海的市長咨詢會議開了30多屆了，我參與了其中的大多數(shù)。我參加過很多國際咨詢會，上海是辦得最成功的。在過去那么多年中，市領(lǐng)導(dǎo)一直非常重視企業(yè)家的建議，而且每個人的建議都會得到回應(yīng)。企業(yè)家們也很用心，不是走過場說幾句客套話就算了。比如我，雖然不是每次都作大會發(fā)言，但我都會遞交一份報告。

我關(guān)注的重點，當(dāng)然是根據(jù)上海的角色定位和世界形勢的變化而變化的。如果現(xiàn)在再拍一個視頻，我覺得不會再去批評市民文明素養(yǎng)了，因為這方面已經(jīng)進步很多。有可能拍一段虹橋的交通狀況，人和車在這個區(qū)域的流動還應(yīng)該做得更好。

新天地夜景

第五章：大新天地

高淵：在上海的“十四五”規(guī)劃中，強調(diào)要有效推動城市有機更新，并提出在“大新天地”、外灘、張園等開展城市更新改造示范區(qū)試點。“大新天地”將會怎樣布局？

羅康瑞：現(xiàn)在，整個太平橋地塊已經(jīng)開發(fā)得差不多了，下一步怎么走很重要。我認為，“新天地”要跟其他區(qū)域連起來，應(yīng)該往西藏南路東面發(fā)展。以前，一條西藏南路把黃浦和盧灣兩個區(qū)分開了，現(xiàn)在都屬于黃浦區(qū)，推進起來比較方便了。

上海要成為世界級經(jīng)濟中心城市，還缺少一個世界水平的復(fù)合功能都市核心區(qū)。以前做城市規(guī)劃時，我們習(xí)慣把工作和生活區(qū)域分開，但現(xiàn)在的趨勢是，要把居住、工作、文化、娛樂等幾乎所有功能都集聚起來，類似倫敦西區(qū)。

高淵：世界級城市需要世界級人才，而想吸引他們前來工作定居，就需要多彩時尚、人性化的活動空間。如果只有高樓大廈，是很難吸引高端人才的吧？

羅康瑞：對，現(xiàn)在的“新天地”有很多辦公樓和商業(yè)設(shè)施，但社交功能還不夠。我希望以后的“大新天地”里，能夠大幅增加社交功能。當(dāng)然，其中的核心是我們上海這座城市的文化與歷史元素。

很多人說，“新天地”里的咖啡都比別的地方貴，但為什么每天還有這么多人來喝，就是因為坐在這里能感受我們上海特有的都市風(fēng)情。什么樣的城市更新算成功，就是要把這座城市的文化底蘊保留下來并呈現(xiàn)出來，這才是最吸引人的地方。

高淵：我發(fā)現(xiàn)，你經(jīng)常說“我們上海”。上世紀80年代以前，你在香港創(chuàng)業(yè)，80年代之后，你主要在香港和上海兩地發(fā)展。上海對你意味著什么？

羅康瑞：坦率地說，剛來上海發(fā)展的時候，我的公司的總資產(chǎn)大概五六個億，現(xiàn)在總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過1000億了。到上海來投資，我在想的一個問題是，上海在發(fā)展成國際大都會的進程中，我能夠扮演怎樣的角色？

我始終站在城市發(fā)展的角度來做事，而不是只想著自己的利益。當(dāng)然，做生意要賺錢，這個沒錯的。但是，我們還應(yīng)該反饋社會，為社會做點事，我一直說“社會進步我發(fā)展”，只有社會有了新發(fā)展，我們才能獲得利益。而不是說，等我先賺了錢，再去服務(wù)社會，這不是我的思維方式。

高淵：你在上海做的有些項目，理念比較超前，不是立竿見影就能賺錢，做起來也很費勁。在這些年中，你考慮過調(diào)整投資思路嗎？

羅康瑞：我在上海做了一些項目，也獲得了一定的回報。但如果從純粹的投資角度看，有些項目確實不一定是最好的投資。我們很早就進入內(nèi)地，但目前公司的規(guī)模跟內(nèi)地一些大開發(fā)商相比，差距還是不小。他們做周轉(zhuǎn)快的項目，盈利比我們快多了。

但我完全沒有后悔，因為我做成了像“新天地”這樣的上海地標。想到這里，我就很開心，覺得自己很幸運。

高淵：今年是“新天地”建成20周年。從你的角度看，“新天地”究竟給你帶來了什么？

羅康瑞：對上海來說，“新天地”是舊區(qū)保護和改造的創(chuàng)新成果，也是一個21世紀生活方式的代表。對我來說，能夠在中共一大會址旁邊打造這樣一個項目，這是非常難得的一次機會，太幸運了。

當(dāng)然，我不是滿足“新天地”做到這里就好了，我們還在不斷調(diào)整，希望“新天地”的環(huán)境氛圍更加適合年輕一代的需要。這么多年，我們一直在變，不斷加進新的元素，希望始終引領(lǐng)潮流。

已經(jīng)20年過去了，上海“新天地”仍然是中國改革開放的象征、城市現(xiàn)代化的標志、上海的城市地標與名片，未來它將不斷加強中央活動區(qū)復(fù)合功能，建設(shè)世界級地標性商圈，打造更多具有國際范、上海味、時尚潮的24小時文化社交目的地。